長(zhǎng)沙晚報(bào)掌上長(zhǎng)沙12月5日訊（全媒體記者 鄧艷紅 實(shí)習(xí)生 唐莉） “您好,！受湘誠(chéng)物業(yè)委托,，提醒您交納其服務(wù)期間物業(yè)費(fèi)……”連日來(lái)，芙蓉區(qū)東湖社區(qū)西南明苑小區(qū)不少業(yè)主都收到這樣一條催繳物業(yè)費(fèi)的短信；還有一些業(yè)主接到了電話，自稱是法務(wù)的人在電話中說(shuō)將起訴欠費(fèi)的業(yè)主。

　　記者調(diào)查了解到,，業(yè)主們之所以拒交物業(yè)費(fèi)，是認(rèn)為此前由社區(qū)與該物業(yè)公司續(xù)簽的合同無(wú)效。

　　業(yè)主：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽訂的合同無(wú)效

　　西南明苑是經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),，有500多戶住戶,，自2001年交付使用，最初按照長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的一般標(biāo)準(zhǔn)——每平方米0.5元繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),。

　　2013年,，西南明苑小區(qū)成立了第一屆業(yè)主委員會(huì)。2016年,，第一屆業(yè)委會(huì)任期到期,，新的業(yè)委會(huì)成立遭遇了重重阻力，直到2018年11月,，第二屆業(yè)委會(huì)才成立,。

　　由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，在這期間小區(qū)的很多事項(xiàng)都是由東湖社區(qū)代為管理,。2017年12月,，原業(yè)委會(huì)與湖南省湘誠(chéng)物業(yè)管理有限公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同到期。12月27日,，東湖社區(qū)與湘誠(chéng)物業(yè)續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同,，合同期限為2017年12月29日至成立新的業(yè)委會(huì)并簽訂新的物業(yè)公司為止，物業(yè)費(fèi)為每平方米0.8元,。

　　記者在這份物業(yè)服務(wù)合同上看到,，這份合同上簽了東湖社區(qū)黨支部書(shū)記、主任王紅宇的名字,，還有西南明苑小區(qū)5位樓棟組長(zhǎng)代表也簽了名。

　　對(duì)這份由社區(qū)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，很多業(yè)主表示不知情,、不認(rèn)可。第二屆業(yè)委會(huì)代表周利佳介紹,，簽合同前沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征得業(yè)主“雙過(guò)半”同意（即當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意）,，簽合同后沒(méi)有公示，業(yè)委會(huì)直到今年3月才拿到這份合同,。還有業(yè)主表示,，沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，社區(qū)無(wú)權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，因此該合同是無(wú)效合同,。

　　社區(qū)及物業(yè)：簽合同時(shí)咨詢過(guò)律師意見(jiàn)

　　如今，湘誠(chéng)物業(yè)已按照此前與社區(qū)簽訂的合同要求退出西南明苑小區(qū),。湘誠(chéng)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理袁小軍告訴記者,，他們正準(zhǔn)備通過(guò)司法途徑，起訴欠費(fèi)的業(yè)主。

　　一些業(yè)主不愿意交費(fèi),、還有一些業(yè)主表示只會(huì)按照漲價(jià)前的0.5元每平方米交費(fèi),，他們的主要依據(jù)便是：物業(yè)服務(wù)合同是由社區(qū)代簽的，是一份無(wú)效合同,。

　　針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑,，王紅宇表示合同是合法的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì),，社區(qū)和物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)也咨詢過(guò)律師意見(jiàn),。王紅宇說(shuō)，如果業(yè)主認(rèn)為合同無(wú)效,，可以起訴社區(qū)或是物業(yè)公司,。

　　記者在采訪中了解到，一些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為,，物業(yè)多年來(lái)不公示小區(qū)公共收益賬目，他們認(rèn)為這些收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主,；其次,，還有一些業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)在使用維修基金的程序方面也存在問(wèn)題,，將維修基金掏空了,。

　　針對(duì)小區(qū)業(yè)主的指責(zé)，袁小軍回應(yīng)稱,，小區(qū)的公共收益,，物業(yè)大概每半年公示一次；維修基金則都用在小區(qū)修繕和公共設(shè)施的維護(hù)上了,，程序都是合法的,。“維修基金的使用在住建部門都有備案,，業(yè)主可以去查詢,。”

　　律師：社區(qū)作為主體簽物業(yè)合同欠缺法律依據(jù)

　　針對(duì)業(yè)主和物業(yè)爭(zhēng)論的焦點(diǎn),，在小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的情況下,，社區(qū)是否有權(quán)代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同呢？

　　湖南萬(wàn)和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李健表示,，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。此外第二十一條還規(guī)定了在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　由此可見(jiàn)條例只規(guī)定業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位可以簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，并沒(méi)授權(quán)社區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。因此按法無(wú)授權(quán)不可為的法理，社區(qū)直接作為合同主體簽訂物業(yè)服務(wù)合同是欠缺法律依據(jù)的,。

　　湖南弘一律師事務(wù)所律師謝惠明也表示,，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條之規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)由業(yè)主共同決定,。小區(qū)更換物業(yè)公司，應(yīng)該首先召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，由全體業(yè)主決定,，可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式,，至少應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。如果如業(yè)主所言，社區(qū)并沒(méi)有經(jīng)由業(yè)主共同決定,，該物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無(wú)效合同,。